深圳房地产经典案例：恶意跳单 ,法院酌定买方支付必要费用

骆训文


原告：中某公司（经纪方）
被告：王某（买方）

一、基本案情：

　　2008年5月，原被告签署了《中介服务协议（客户）》，约定原告为被告介绍位于深圳市南山区新一代大厦某房产，被告的意向购买价为62万元，原告指派业务员姚某陪同被告实地勘验了上述房产，被告承诺，若其成功购入涉案房产，须向原告支付相当于成交价的1.5%但不低于5000元的佣金，支付时间为买卖双方签署《深圳市房地产买卖合同》当日或之前，被告不得自行或委托他人购买上述房产，若被自行或委托他人购买上述房产，其须向原告支付相当于意向购买价的3%（即18600元）但不低于10000元作为赔偿金。
　　之后，被告向原告交纳了购买涉案房产的诚意金1500元，原告并在收据上载明：“协商时间为10天，若未按条件谈成，此款如数退回。”2008年5月30日，原告向被告退还上述诚意金1500元。后被告与涉案房产的业主郑某签订了正式的房地产买卖合同并于2008年6月13日将涉案房产登记至被告名下。
于是，原告以被告利用原告提供的信息，恶意跳单为由起诉至法院要求被告支付违约金18600元及利息。

二、被告观点：

　　被告辩称，其从未承诺向原告支付佣金，涉案房产的信息系从别的中介公司听到的，与原告无关。
诉讼中，被告确认原告的员工带被告看过涉案房产，但被告不承认原告的员工曾带被告与涉案房产的业主洽谈过交易价格。同时，被告确认其于2008年6月1日另行通过世某公司的居间服务与卖方达成买卖协议，实际成交价为60万元，并已向世某公司交纳佣金1万元。

三、法院判决：

　　2008年10月10日，深圳市南山区人民法院作出判决如下：被告王某应向原告中某公司支付2000元。
判决下达后，双方均未上诉，且被告自动履行了判决内容。

四、法律分析：

　　本案中，原被告之间存在居间合同关系的事实清楚，应无异议。本案的争议焦点在于被告与涉案房产的原所有权人郑某之间的买卖合同的成立是否由原告促成。根据原被告签订的《中介服务协议（客户）》，被告已明确告知原告其意向购买价为62万元，由此可见，被告购买涉案房产的前提是该房产的价格等于或低于62万元。被告向原告交纳诚意金1500元后，原告在出具的收据上载明：“协商时间为10天，若未按条件谈成，此款如数退回。”上述陈述可视为原告承诺被告，若不能按被告所要求的价格协商成功，原告退还诚意金后原告向被告退还诚意金的事实表明，原告未能按照被告的意向购买价促成涉案房产的买卖。而被告提交的相关证据足以证明，被告通过世某公司的中介服务以60万元的价格购买了涉案房产。
　　综上，原告虽为促成涉案房产的交易做出一定努力，但最终未能按被告的要求的价格促成合同的订立，同时被告亦确认原告的员工曾带被告看过涉案房产。根据《合同法》第426条和427的规定：“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。”“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”故被告应承担原告在此过程中所支出的必要费用。
由于原告未向法院提交证明其支出情况，因此法院酌定被告向原告支付相当于佣金20%的必要费用2000元相对比较合情合理，同时亦不违反法律规定。

深圳房地产律师骆训文
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建设部办公厅


关于建立全国地铁安全生产管理工作联络员制度和印发《全国地铁安全生产管理工作联络员工作办法》的通知

建办质[2005]7号


有关省、直辖市建设行政主管部门，城市地铁运营主管部门、地铁运营有限公司：

　　为及时了解各地地铁安全工作情况，掌握地铁安全工作形势，加强信息通报和工作协调，研究遏制重特大事故和应对紧急突发事件的对策、措施，促进地铁安全管理工作的规范化、制度化，保证地铁安全运营，建设部决定建立全国地铁安全生产工作管理工作联络员制度。

　　请各有关省（市）建设行政主管部门、城市地铁运营主管部门、地铁运营公司分别确定一名地铁安全生产管理工作联络员，并填写联络员登记表（附件一），于2005年2月28日前报建设部工程质量安全监督与行业发展司。联系人：贾抒，联系电话：010-68393376，传真：010-68393007

　　现将《全国地铁安全生产管理工作联络员工作办法》（附件二）印发给你们，请遵照执行。

　　附件：1.全国地铁安全生产管理工作联络员登记表

　　　　　2.全国地铁安全生产管理工作联络员工作办法

中华人民共和国建设部办公厅
二○○五年二月五日

　　附件一：

全国地铁安全生产管理工作联络员登记表

填报单位：　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　（盖章）

姓名 　 性别 　
职务、职称 　 出生年月 　
工作单位 　
通讯地址 （邮编）
办公电话 　 手机 　
E-mail 　 传真 　
工作简历
　

　　附件二：

全国地铁安全生产管理工作联络员工作办法

　　第一条　为了建立健全各级建设行政主管部门、城市地铁运营主管部门、地铁运营公司地铁安全管理工作的信息通报制度，加强地铁安全管理工作，特制定本办法。

　　第二条　全国地铁安全生产管理工作联络员（以下简称联络员）的工作职责和工作内容：

　　（一）收集、整理、传递本地区、本单位地铁安全生产重要信息；

　　（二）分析本地区、本单位地铁安全生产形势，及时反馈本地区地铁安全生产动态；

　　（三）督促本地区、本单位地铁安全事故快报、事故处罚等情况上报工作；

　　（四）提出改进本地区、本单位或者全国地铁安全生产监管工作的意见、建议；

　　（五）按时参加联络员会议，并向会议通报本地区、本单位地铁安全生产形势和重点工作进展情况；

　　（六）向所在单位领导汇报联络员会议精神，提出贯彻落实会议精神的建议、措施。

　　第三条　各省市建设行政主管部门、城市地铁运营主管部门分别确定一名负责地铁安全工作的处级干部担任联络员，地铁运营公司确定一名负责地铁安全工作的副总经理担任联络员，报建设部安全生产委员会办公室（设在工程质量安全监督与行业发展司，以下简称建设部安委会办公室）审查后，予以公布。联络员如有变化，应及时报告。

　　第四条　联络员会议制度：

　　（—）建设部安委会办公室负责组织联络员会议。联络员会议分为年度会议、临时会议。年度会议每年召开一次。

　　年度会议的内容为：分析全国地铁安全生产形势，总结年度工作，提出工作思路、意见和建议，研究加强与改进联络员工作的重大事项。年度会议由全体联络员参加。

　　重大事故发生时，或有重大工作需要部署时，可召开临时会议。临时会议的议题为：通报重大事故情况，研究控制事故的对策、措施，部署和安排重大工作。临时会议可由重大事故发生地的部分联络员或者全体联络员参加。

　　（二）每次会议的具体时间、地点和其他有关事项由建设部安委会办公室负责通知。

　　（三）联络员会议纪要，抄报建设部及省级建设行政主管部门、城市地铁运营主管部门主要领导同志，印发联络员所在单位和联络员。

　　（四）联络员因故不能参加联络员会议，应向建设部安委会办公室请假，并委派相关人员参加。

　　第五条　联络员信息传递制度

　　（一）各地区联络员每半年应向建设部安委会办公室书面报送上半年地铁安全生产形势的分析报告。报告内容可由各地根据实际确定，一般应包括地铁安全生产形势综述、重大措施和重要活动，典型经验与做法，主要问题的原因分析与对策、建议等。

　　（二）各地区联络员对本地需提交联络员会议讨论的重大事项应及时向建设部安委会办公室提出，有关意见、建议一般在联络员会议上提出。

　　（三）建设部安委会办公室将通过文件、简报、建设部网站等方式向联络员传递有关信息，保持日常联系。

　　（四）联络员所在单位应为联络员的工作创造条件。

　　第六条　本办法执行情况由建设部安委会办公室负责考核，考核结果在联络员会议上通报。

　　第七条　本办法自公布之日起执行。