上海市住房保障和房屋管理局


关于印发《上海市物业管理招标代理机构管理规则》的通知


沪房管规范物[2012]28号


各区县住房保障房屋管理局、市物业管理事务中心、各物业管理招标代理机构:
为加强本市物业管理招标代理机构的管理，制定了《上海市物业管理招标代理机构管理规则》，现印发给你们，请认真按照执行。执行中的情况，请及时告知市局物业管理处。


上海市住房保障和房屋管理局
二○一二年七月二十四日



上海市物业管理招标代理机构管理规则


第一条 为加强本市物业管理招标代理机构的管理，规范物业管理招标代理机构的服务行为，维护物业管理招标投标活动当事人的合法权益，根据《中华人民共和国招标投标法》及《中华人民共和国招标投标法实施条例》、《上海市住宅物业管理规定》和《上海市物业管理招投标管理办法》的规定，结合本市实际，制定本规则。
第二条 本市行政区域内物业管理招标代理机构实施物业管理招标活动以及上海市住房保障和房屋管理局（以下简称“市房管局”）依法对招标代理机构实施的监督管理，适用本规则。
第三条 本规则所称物业管理招标代理机构，是指在本市行政区域内向市房管局备案的从事物业管理招标代理的企业法人或社会中介组织（以下简称“代理机构”）。
第四条 物业管理招标代理机构应当具备下列条件：
（一）代理机构应为依法设立的经济组织，其经营范围内包含招标代理业务项，有健全的招标代理服务制度和服务规范；
（二）代理机构应在市房管局招投标平台中建立代理机构和从业人员的基本信息；
（三）法定代表人、业务人员、财务人员应为本单位的专职人员。其中，业务人员应熟悉物业管理招标投标的法规政策，具有物业管理师资格或经市房管局业务培训。
第五条 具备本规则第四条规定条件的代理机构，应提供以下证明材料，向市房管局办理备案手续：
（一）营业执照和组织机构代码证；
（二）2名以上业务人员持有物业管理师资格证书或经市房管局业务培训的有效证明；
（三）代理机构与业务人员签订的劳动合同及为其缴纳社会保险费的证明；
（四）业务人员从事物业管理招标工作经历的证明。
第六条 代理机构应当经过备案并经市房管局网上公布后，从事物业管理招标代理活动。
第七条 代理机构在物业管理招标代理活动中，享有下列权利：
（一）接受招标人委托，代理物业管理招标和提供相关服务；
（二）依法核实招标人资格；
（三）配合招标人协调处理物业管理招投标当事人之间发生的纠纷；
（四） 按照国家有关规定和合同约定，收取代理费用。
第八条 代理机构在物业管理招标代理活动中，履行下列义务：
（一）按约定完成委托事项，包括依法编制招标公告、招标文件、组织现场踏勘和问题答疑、主持开标评标等；
（二）维护物业管理招标人的合法权益；
（三）保守代理业务中获知的商业秘密。
第九条 代理机构的经营范围、从业人员发生变更，或者解散、破产等原因终止业务的，应当向市房管局办理变更备案或注销备案手续。
第十条 代理机构的从业人员应当参加市房管局定期组织的物业管理法规、招投标业务继续教育培训和考核。
未通过考核的业务人员将暂停一定期限内从事招标代理业务；因暂停业务人员招标代理业务而使代理机构不符合从业条件的，该代理机构将被暂停代理业务。
第十一条 本市实行物业管理招标代理机构和业务人员信用管理制度。
代理机构和业务人员信用信息由信用记录和评价分值组成。信用记录包括编制招标公告、招标文件、编制答疑纪要、组织现场踏勘和问题答疑、主持开标评标等代理招标活动过程中综合能力评价记录、业务培训记录等。评价分值包括市房管局、区（县）房屋行政管理部门、市物业中心在办理招标备案、中标备案以及监标等过程中给予的考核分值累计。
第十二条 代理机构应当与招标人签订书面委托代理合同。委托代理合同应当明确代理事项、代理内容和代理时限和履约过程中的其他事项。合同约定的收费标准应当符合国家有关规定。
代理机构在招标人委托的范围内开展招标代理业务。
未经招标人书面同意， 代理机构不得向他人转让代理业务。
第十三条 代理机构不得与行政机关和其他国家机关存在隶属关系或者其他利益关系。
第十四条 代理机构不得在所代理的招标项目中投标或者代理投标，也不得为所代理的招标项目的投标人提供咨询。
第十五条 代理机构在所代理的招标项目中投标、代理投标或者向该项目投标人提供咨询的，接受委托编制标底的中介机构参加受托编制标底项目的投标或者为该项目的投标人编制投标文件、提供咨询的，依照招标投标法第五十条的规定追究法律责任。
第十六条 代理机构和业务人员违反国家有关规定和本规则规定办理招标业务的，市房管局应责令改正，给予警告；情节严重的，暂停一定期限内从事招标业务。
第十七条 本规则自2012年9月1日起施行，有效期至2017年6月30日。








　　不便管辖原则，一般是指享有管辖权的本国法院在受理案件后，发现另一享有管辖权的外国法院对案件的审理更为便利及公正，从而拒绝行使管辖权或有条件地中止本国管辖权的制度。不便管辖原则主要适用于跨国主体间的民商事诉讼纠纷，其根源主要源于全球经济日益融合，超越国界的经贸往来、资本流动、技术转移、销售服务等领域产生的矛盾和冲突。就国际交往的主体国家而言，一方面，极力维护主权，主要通过立法等手段扩大管辖范围，追求本国利益最大化；另一方面，国家间的依存关系和依赖程度进一步加剧，使得各国不得不在一定程度上对利益的追求有所收敛。反映在管辖权方面，则是各国一方面表现出“争”的一面，即存在着争夺、扩大管辖权的倾向；另一方面，也表现出“让”的一面，即在积极寻求管辖权的合作与限制。在不愿放弃立法上“争”的一面的情况下，通过司法上的“让”也可以进行较好的平衡。不便管辖原则实际上代表了司法过程中“让”的理念。

不便管辖原则主要适用于普通法系国家，但并非与大陆法系所不相融。当我们透过各国极具特色的不便管辖原则的表象发现，它原本就是一种自由裁量权，一种为人类法治历史所证明的任何国家司法都不可或缺的东西。这一自由裁量权的最大功效就在于通过灵活性的做法，实现了个案的公平和正义。这种司法主权的有条件让渡体现了一国司法制度的自信、开放与包容。恰当的适用也会收到意想不到的政治效果。我国在司法实践的层面上，已经将不便管辖原则应用于具体的个案，并取得了良好的法律效果和社会效果。如江苏省高级人民法院在汉城工业株式会社与宇岩涂料株式会社、内奥特钢株式会社票据追索权纠纷一案，以及最高人民法院在1992年国际油污赔偿基金与三星重工业株式会社、三星物产株式会社船舶污染损害追偿管辖权纠纷一案中，均适用了不便管辖原则，自此我国最高司法机关首次以判例的方式确立了不便管辖原则在司法领域的适用。

我国作为国际舞台的大国，已经从较为单纯地引进外资、发展国内产业，逐步转变为资本走出国门、走向世界的阶段。资本的对外扩张，更加快了我国融入世界经济的过程。如果单纯强调司法主权和司法对抗，忽略了司法礼让和协调，不仅无助于实现维护本国和本国当事人利益之目的，反而可能会更多地使本国法院的判决遭到域外法院的拒绝承认与执行。从此意义而言，不便管辖原则正契合了公正、效率、司法经济以及国际协调、国际礼让的理念，避免当事人“挑选法院”和“一案两审”等管辖权冲突，将那些与本国缺乏太多实际联系，而且调查取证、当事人及证人出庭困难、诉讼成本高昂的案件交由其他可替代的更合适便利的法院管辖。因此，探究不便管辖原则本土化的可能性与现实性，显得尤为重要。

在考察国外对该原则适用条件的基础上，结合我国法院的司法实践以及对该原则的司法认知度，提出我国法院适用不便管辖原则的标准。

1.不存在有效的排他性协议管辖的情形。协议管辖是以当事人意思自治为基础，通过司法主权对当事人意思自治的尊重，使司法管辖权在当事人意思自治下得到合理的分配，尤其在实现管辖权的确定性、可预见性以及减少管辖权冲突、使判决得到顺利承认与执行方面，其优越性和独立价值得到了充分体现。协议管辖本身就是双方当事人博弈、利益妥协的产物，所确定的法院自然是双方共同选择的结果。如果存在有效的协议管辖，则不宜以不便管辖原则为由拒绝管辖。

2.不存在我国法律规定的专属管辖情形。一般而言，一国会在影响到国家政治利益以及国家公共利益的案件中采用专属管辖。因此，若存在我国法律规定的专属管辖的情形，不便管辖原则亦没有适用的空间。

3.作为以不便管辖为由请求驳回诉讼的被告，负有证明受诉法院是明显不方便审理法院的责任。这主要借鉴了美国和澳大利亚法院的做法，即由被告负责证明受诉法院是明显不方便法院。对被告所举证据的审查应着重考察一下几个因素：（1）审理地点相对于当事人的住所而言是否存在不方便；（2）证据的特性以及所处的位置，包括文件、证人以及获得证据所需要的程序是否存在不方便；（3）采取财产保全等强制措施的可行性以及难易程度；（4）案件争议发生的主要事实是否在我国境内；（5）是否能够证明存在查明与适用外国法的困难；（6）是否存在案件在合理期限内难以审结的问题；（7）判决被他国承认与执行的可能性，等等。

4.案件不涉及我国重要的公共政策及国家利益。司法主权的行使必须以保障国家利益为前提。当案件涉及一国重要的公共政策与国家利益时，任何一国法院绝不会轻易放弃应有的司法管辖权。比如，涉及领土与海洋权益的管辖权案件，我国法院应在坚持主权原则的前提下，决不放弃应有的司法管辖权。

5.涉及我国公民、法人或者其他组织利益的，应将另一适格法院能否实现实体公正作为必要的考察因素。2005年，最高人民法院公布的《第二次全国涉外商事海事审判工作会议纪要》中，将“案件不涉及我国公民、法人或者其他组织的利益”作为适用不便管辖原则的必要条件。其实，这一条件过于苛刻，在实践中这种情形几乎很少存在。这不由令人联想起包头空难美国诉讼案中，美国加州地方法院适用不便管辖原则不支持中国遇难家属在美国诉讼的主要理由：美国加州对本案没有足够的利益联系，中国的法治环境足以审理此案。实际上，包头空难美国诉讼案中一个重要被告人便是发生事故的飞机发动机制造商——美国通用电气公司，美国加州法院并未因涉及美国公司利益而接受管辖，相反通过论证认为中国的法治环境也能使该案得到公正合理的解决，美国公司的利益不会受到损害。反观纪要的规定，只要涉及我国公民、法人和其他组织的利益，不分原因和利益大小，均由我国法院管辖并审理的理念，难免会陷入狭隘的司法主权观。

立法中过度管辖的规定，增加了当事人挑选法院的可能性。但不便管辖原则固有的对管辖权的自我抑制性，很好地平衡了立法中过度管辖的缺陷与不足。虽说不便管辖原则是一个舶来品，但对这一舶来品的进一步消化与吸收，在本土环境中为我所用，仍然是理论界与实务界共同探究的方向。

（作者单位：最高人民法院）